千葉県松戸市・新松戸のパティスリー＆アフタヌーンティーサロンの開業支援

2026年10月6日

千葉県松戸市・新松戸のパティスリー＆アフタヌーンティーサロン「MAISON IMPECCABLE（メゾンアンペッカブル）」様の開業を、物件探しから支援させていただきました。

■ プロジェクト概要

新店舗名： MAISON IMPECCABLE（メゾンアンペック）
出店場所： 千葉県松戸市新松戸
業態： パティスリー／パフェ／予約制アフタヌーンティー
ご利用プラン： 6ヶ月カフェ開業伴走支援＋不動産仲介
店舗規模： 約20〜25坪（スケルトン物件からの新装工事）
事業規模： 非公開（自己資金＋日本政策金融公庫）
オープン： 2026年10月
支援期間： 2026年3月〜2026年10月

■ ご相談の背景と課題

オーナー様はパティシエ歴25年。パリでの1年間の留学の経験もあり、ホテルの厨房責任者としてアフタヌーンティーのメニュー開発と運営を長年担当されてきた方です。土日は15〜17組を回す規模のアフタヌーンティーを手がけてこられました。

技術とコンセプトは、ご相談の時点ですでに明確でした。一方で、次の3点が課題となっていました。

1. 技術は確か。事業の組み立てはこれから。
物件、資金調達、許認可。「店を持つ側」の準備は、すべて初めてでした。

2. 希望エリアに、条件に合う物件がない。
当初のご希望は埼玉県吉川市内。しかし20〜25坪のスケルトン物件という条件に対し、供給が極端に少ない状況でした。

3. 見積の妥当性を判断する基準がない。
1,000万円を超える内装見積を前に、何が適正で何が過剰なのか。また、建物の電気容量が足りずに「オーブンが置けない」といった致命的な見落としをどう防ぐか。判断の拠りどころが必要でした。

■ 当社のサポート内容

1. 物件探しと、不動産実務

当社は宅地建物取引士として不動産仲介の機能も有しています。希望エリアに固執せず、商圏データをもとに複数エリアを比較しました。定期借家契約のリスク、電気容量やガスメーターの号数、グリストラップの有無といった設備条件まで、現地で一つずつ確認しています。

最終的に選んだのが、ご自宅から車で20分の千葉県松戸市・新松戸です。購買力のあるファミリー層が多く、本格的なアフタヌーンティーを提供する競合が少ないエリアでした。融資が下りなかった場合に備える特約を付けたうえで申込を行い、賃貸借契約の締結まで対応しました。また、借主側の立場で家賃交渉を行い、当初の提示条件から月額1万円の減額を実現しています。管理会社や貸主側に近い仲介では踏み込みにくい交渉ですが、当社は宅建士として借主側に立ち、固定費の圧縮という形で成果につなげました。

2. 事業計画書の作成と、日本政策金融公庫の面談対策

商圏情報レポートをもとに創業計画書を作成し、あわせて想定問答集をご用意しました。

計画の軸に置いたのは「2段階成長モデル」です。開業当初は一人で確実に回せる範囲に絞って堅実に利益を出し、オペレーションが固まった段階でスタッフを増やして規模を広げる。この組み立てを、オーナー様ご自身の言葉で説明できる状態にしてから面談に臨んでいただきました。

3. 補助金申請と、行政手続きのスケジューリング

松戸市の空き店舗補助（内装工事費・家賃）の要件を、市の窓口で確認しました。

「認可が下りるまで着工してはいけない」「市内の業者を選定する必要がある」といった条件から逆算し、設計と施工を分けて発注する形を設計。補助金が純粋なコストダウンとして機能するよう、工程そのものを組み直しました。

4. 工事見積の精査

工事見積を、項目単位で確認しました。

設計変更で仕様が下がったのに金額が据え置かれていないか。別ルートで発注済みの什器と重複して計上されていないか。内装、厨房機器、什器、インフラと発注先が分かれるほど、同じものが二重に計上されるリスクは高まります。根拠を示したうえで再見積・協議を行える状態をつくりました。

5. 厨房動線とオペレーション設計

ワンオペを前提とした厨房のゾーニングを提案しました。

一日のうち最も提供回数が多いドリンク機器は、客席出入口のすぐ脇に集約。扉を開けてその場で淹れ、すぐ客席へ戻れる動線にしています。熱と音が出るオーブンや洗浄機は、客席の雰囲気を損なわないよう最も遠い奥へ。あわせて厨房機器の選定と、保健所の「菓子製造業」「飲食店営業」両許可を満たす図面の事前確認を行いました。

6. 広報・集客の立ち上げと、接客研修

工事期間は、まだ売上が立たない一方で、最も近隣の視線が集まる期間でもあります。店名・業態・オープン時期を記載したB2ポスターを制作し、工事中のガラス扉に掲出しました。貼っている最中にも、通りがかりの方から何度か声をかけられました。

SNS発信とメニュー表の作成は、ご自身で続けていただけるよう実務のレクチャーという形で支援。あわせて地域経済紙への取材誘致を行いました。オープン直前には、スタッフの方を含めた接客研修も実施しています。